Cara Melakukan Riset Pasar Lokal
Pendahuluan
Riset pasar lokal adalah fondasi keberhasilan seorang agen properti dalam menentukan harga, strategi pemasaran, dan segmentasi target. Tanpa riset yang akurat, Anda berisiko salah menentukan harga, salah memilih target pasar, atau bahkan salah membaca potensi wilayah. Modul ini akan memandu Anda melakukan riset pasar lokal secara sistematis, efektif, dan berbasis data.
Manfaat yang Anda pelajari:
- Memahami kondisi pasar lokal secara objektif
- Mengidentifikasi tren harga dan permintaan aktual
- Menentukan strategi pemasaran terbaik berdasarkan data
Prasyarat/Alat:
- Google Maps
- Daftar situs: Rumah123, Rumah.com, OLX, dll.
- Lembar Kerja (Excel/Google Sheets)
- Akses data demografi lokal (BPS, kelurahan)
- Buku catatan lapangan
Langkah-langkah Utama
1. Definisikan Area Pasar Lokal dengan Jelas
Analisis yang baik dimulai dari batasan wilayah yang jelas.
Instruksi Detail:
- Tentukan radius area: 1 km, 3 km, atau batas kelurahan.
- Identifikasi karakter area: residensial, komersial, campuran bekas .
- Tentukan tujuan riset:
- Mengetahui harga rata-rata
- Mengetahui minat pembeli
- Mengetahui pasokan & permintaan
(Petunjuk Visual: Peta wilayah dengan radius garis 1–3 km di Google Maps)
Tips:
Semakin kecil wilayah, semakin akurat hasil analisis Anda.
2. mengumpulkan Data Listing Pesaing
Data pesaing adalah bahan baku utama penelitian pasar lokal.
Instruksi Detail:
- Kunjungi website listing properti (Rumah123, OLX, Rumah.com).
- Gunakan filter:
- Lokasi spesifik
- Tipe properti
- Luas bangunan & tanah
- Rentang harga
- kumpulkan minimal 10–20 daftar yang relevan.
- Catat dalam spreadsheet dengan kolom:
- Harga
- Luas tanah/bangunan
- Alamat
- Kondisi properti
- Lama listing muncul
(Petunjuk Visual: Screenshot tabel listing di Rumah123 dengan filter aktif)
Peringatan:
Listing yang sudah online 6+ bulan kemungkinan sudah overpriced.
3. Analisis Harga Pasaran Berdasarkan Data Pembanding
Menentukan harga yang realistis adalah kunci untuk memahami pasar.
Instruksi Detail:
- Hitung harga per m² dari masing-masing listing.
- Kelompokkan berdasarkan:
- Rentang kondisi bangunan
- Umur bangunan
- Dekat/tidak dekat fasilitas penting
- Tentukan range harga pasar:
- Harga terendah
- Harga rata-rata
- Harga tertinggi
(Petunjuk Visual: Grafik sederhana harga/m² dari 10 listing)
Tips Profesional:
Gunakan harga median, bukan average, untuk menghindari bias dari listing ekstrem.
4. Analisis Permintaan (Permintaan) di Area
Permintaan pasar menentukan kecepatan penjualan.
Instruksi Detail:
- Lihat jumlah listing baru dalam 30 hari terakhir.
- Periksa listing yang cepat “terjual” di platform tertentu.
- Survei luring:
- Tanyakan warga sekitar tentang frekuensi rumah dijual
- Catat papan “DIJUAL” di lingkungan sekitar
(Petunjuk Visual: Foto papan “DIJUAL” di beberapa titik area)
Peringatan:
Area dengan banyak papan DIJUAL = indikasi permintaan rendah atau harga terlalu mahal.
5. Analisis Pasokan (Pasokan) dan Kompetisi
Pasokan terlalu banyak dapat menekan harga.
Instruksi Detail:
- Hitung total listing aktif di area yang sama.
- Kelompokkan berdasarkan jenis properti.
- Lokasi kekuatan pesaing:
- Foto lebih menarik?
- Lokasi lebih strategis?
- Kondisi lebih bagus?
(Petunjuk Visual: Tabel jumlah listing per tipe properti)
Tips:
Produk unik (hook kecil, dekat fasilitas, layout bagus) selalu menang melawan persaingan pasar yang padat.
6. Periksa Data Demografi & Tren Wilayah
Demografi mempengaruhi karakter pasar.
Instruksi Detail:
- Kunjungi website BPS daerah untuk data:
- Jumlah penduduk
- Pertumbuhan penduduk
- Kepadatan wilayah
- Identifikasi tren umum:
- Kawasan banyak pekerja?
- Banyak mahasiswa?
- Dominasi keluarga?
(Petunjuk Visual: Tangkapan layar grafik demografi dari BPS)
Peringatan:
Jangan mengabaikan demografi—ini menentukan siapa yang akan membeli.
7. Lakukan Survei Fisik
Data online harus divalidasi secara langsung.
Instruksi Detail:
- Amati kondisi jalan raya
- Periksa potensi banjir
- Lihat aktivitas warga
- Periksa kondisi lingkungan (ramai, berisik, kumuh, dll.)
(Petunjuk Visual: Video pendek suasana lingkungan)
Tips Profesional:
Pengawasan pada jam-jam berbeda: pagi, siang, malam.
Ringkasan & Tugas
Ringkasan 3 Poin Penting
- Riset pasar lokal menggunakan kombinasi data digital + observasi lapangan.
- Harga, permintaan, pasokan, dan demografi adalah pilar utama penelitian.
- Riset yang akurat menentukan strategi pemasaran dan potensi penjualan.
Tugas Praktis (Latihan)
Pilih satu kecamatan atau kelurahan, lalu lakukan:
- kumpulkan 10 daftar pesaing
- Buat tabel harga/m²
- Analisis permintaan & pasokan
- Buat siklus rekomendasi:
- Apakah pasar bergerak cepat atau lambat?
- Berapa harga properti ideal di kawasan tersebut?
- Segmen pembeli mana yang paling dominan?